У КМДА пояснили, що мешканці багатоквартирних будинків можуть самостійно обирати або змінювати управителя

У Києві провели конкурс на призначення управителя в багатоквартирних житлових будинках. Тобто в багатоповерхівках столиці, які досі не обрали собі управляючу компанію, як того вимагає чинне законодавство, а таких приблизно половина з усіх наявних, призначено управителя на конкурсній основі. Це породило глобальну дискусію, що стосується обрання керуючих компаній, вартості та якості утримання житла, а також перспектив житлової сфери в цілому.

Про доцільність проведення конкурсу, основні запитання, що звучать в цьому контексті до представників міської влади, проблеми й міфи щодо обслуговування багатоквартирних будинків говоримо з заступником голови Київської міської державної адміністрації Петром Пантелеєвим.

— Пане Петре, почнемо з найпершого питання, яке виникає: для чого був проведений конкурс і що він дає?

— Конкурс проведений на вимогу чинного законодавства для тих будинкових громад, які досі не обрали управителя для управління та належного обслуговування своїх осель.

Він був проведений не для усіх житлових будинків, адже в частині житлового фонду міста Києва або створили ОСББ, або функціонує ЖБК, або вони прийняли рішення на будинкових зборах і визначились з управителем. Тобто конкурс дозволив робити відповідним чинних правових, організаційних та юридичних вимог взаємовідносини співвласників будинку та підприємств, що їх обслуговують.

— Як законодавець визначає поняття й функції управителя?

— Ключові визначення й правові засади управління багатоквартирним житловим будинком визначені в Законі України №417 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (прийнятий у 2015 році з подальшими змінами) та Законом України «Про житлово-комунальні послуги» (прийнятий у 2017 році з подальшими змінами). Саме в них відображені принципові зміни, що стосуються питань власності в багатоквартирних житлових будинках та обслуговування, а вже за новим законодавством — механізму управління спільним житлом.

Управління багатоквартирним будинком це, по суті, забезпечення належного утримання спільного майна: прибирання, виконання сантехнічних роботи, обслуговування внутрішньобудинкових систем, утримання ліфтів, електрифікація місць загального користування та інші послуги, які можуть замовити співвласники.

— Хто може бути управителем?

— Це може бути як фізична особа, яка займається підприємницькою діяльністю, так і юридична, яка має відповідні можливості, ресурси та спеціалізацію для виконання умов договору зі співвласниками в питанні, що стосується управління.

— На яких підставах був проведений конкурс?

— Підстави, як я вже сказав, це вимоги профільного законодавства, низки нормативно-правових актів, що регулюють питання надання житлових та комунальних послуг в Україні.

— Чому ж конкурс не провели раніше, адже закони прийняті ще в 2015 та 2017 роках?

— Закони — так, а от повного переліку нормативно-правових актів для проведення цього конкурсу в органів місцевої влади не було. Їх формування на рівні держави тривало декілька років.

Київська міська державна адміністрація розпочала роботу над підготовкою конкурсу ще у 2020 році в межах повноважень та процедур, чинних у той період. Однак знову через неузгодженість термінів проведення конкурсу, які нам диктував законодавець в законодавчих актах і запізнілих термінів набрання чинності цих законодавчих актів, ми не мали достатніх інструментів для проведення конкурсу.

А 24 лютого 2023 року було прийнято закон, яким термін проведення конкурсу встановлено — не пізніше шести місяців з дня припинення або скасування воєнного стану.

— Чому ж тоді його провели в період воєнного стану?

— Минулого року, не зважаючи на цю норму закону, що стосується воєнного стану, місто отримало листа від Антимонопольного комітету України, де Київ чомусь звинуватили у бездіяльності. Антимонопольним навіть було розпочато розгляд справи щодо можливого порушення законодавства через непроведення конкурсу і були встановлені чіткі терміни щодо організації конкурсної процедури та призначення управителя.

— Ви сказали, що частина будинків у столиці все ж обирали управляючу компанію й до проведення конкурсу? Яким чином?

— Справа в тому, що законодавство одразу заклало право для будинкових громад обрати управителя за їх ініціативою, тобто люди мали змогу обрати управителя за допомогою загальних будинкових зборів і ніякий конкурс їм не був для цього потрібен. Багато будинків цієї можливістю скористались, тому ми і маємо пропорцію, що частина мешканців самоорганізувались, а частина — ні.

— Який алгоритм самостійного обрання?

— Створення ініціативної групи з кількох осіб, які візьмуть на себе, так би мовити, організаційні процеси. Далі — загальнобудинкові збори і голосування на них за ту чи іншу компанію. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50% загальної площі. Насправді, все не так складно, якщо вміти домовитись із сусідами.

Крім того, самоорганізація дає жителям суттєві переваги. Це можливість приймати колективні рішення задля покращення власних осель: проводити ремонти, убрати участь в міських програмах співфінансування та отримувати фінансові відшкодування на ці ремонти, оперативно вирішувати питання аварійних робіт тощо.

Зараз у Києві маємо понад 600 енергостійких будинків — відремонтованих, оснащених базовим енергоефективним обладнанням, забезпечених резервними джерелами електричної та теплової енергії. Це будинкові громади, які вже провели низку заходів в рамках міських програм співфінансування: конкурсу енергоефективних проектів «70/30%», часткової компенсації резервних джерел живлення, програми капремонтів на принципах, револьверного фонду — структури, що надає пільгові позики та кредити будинковим громадам.

— Але який тариф у цих будинках? Адже багатьох людей лякає саме це при створенні ОСББ чи інших змінах стосовно обслуговування.

— По-перше, поняття тариф не існує багато років. Є лише вартість послуг, які надаються в кожному конкретному будинку. Вона повинна бути реальною, об’єктивною та прозорою. За останні кілька років у 4 рази зросла вартість електроенергії, в кілька разів зросла ціна на пальне й витратні матеріали, зросла мінімальна заробітна плата. Жоден товар чи послугу ми зараз не придбаємо за ціною кількарічної давності. І не можна робити вигляд, що ці чинники не впливають на вартість послуг у житловій сфері.

На сьогодні мінімальна економічно аргументована ціна обслуговування багатоквартирного житла в столиці складає 12-14 грн/м. Але це лише орієнтовна фінансова рамка, адже в кожному будинку ситуація різна і необхідно враховувати, наприклад, чи потрібен там капітальний ремонт окремих елементів, чи планують мешканці енергоефективні вкладення чи інші додаткові послуги, як наприклад, консьєрж, відеонагляд, охорона тощо. Все залежить від того, що замовлять люди.

Близько половини киян, якщо говорити про співвідношення житлової площі, вже сплачують за економічно обґрунтованими цінами, окремо формуючи ремонтні фонди.

— Чи правильно я розумію, що вартість своїх послуг керуючі компанії після проведення конкурсу привели до рівня мінімально економічних?

— Іншого виходу, враховуючи затрати та брак персоналу, не було. На жаль, політичний популізм та соціальна інертність в питанні управління житлом «за руку» привели житлову галузь до фінансової та кадрової прірви.

Тому маємо порахувати реальну вартість послуг і прорахувати економіку робіт, які треба провести в будинку і їх результативність. Наприклад, енергоефективні будинки міста Києва в середньому сплатили цієї зими на 30-35% за опалення менше, ніж будинки, де не жодних робіт не проведено.

Наприклад, у січні цього року опалення в двокімнатній квартирі площею 50,7 кв. м в будинку на вул. Тетяни Яблонської, 2 у Солом’янському районі коштувало 915 грн. А середній тариф по місту був 27,7 грн/кв м, тобто люди зекономили майже 500 грн на опаленні. У будинку виконали реконструкцію індивідуального теплового пункту, замінили вікна та двері, модернізували освітлення, інженерні й електричні мережі.

Це яскравий приклад того, наскільки насправді вигіднішим буде проживання в будинку з належним рівнем самоорганізації, а штучне стримування цін на послуги — це подібно «економії на сірниках».

— Але людям іноді важко зібратись, враховуючи воєнний стан, соціальні чинники тощо, тому їм, напевне, потрібні своєрідні «екскурсоводи-практики», які покажуть, що це реально, потрібна консультативна підтримка міста в цьому плані.

— Ми готові підтримати інформаційно, організаційно, надати всі необхідні інструкції та відповіді на запитання. Ми співпрацюємо з Громадською спілкою «Асоціація ОСББ та ЖБК м. Києва», які запросять в гості до себе в будинки, розкажуть про труднощі і про те, якого результату досягли.

Але співпраця — це активність з боку обох сторін. Сусіди мають навчитись домовлятись один з одним, визначитись і зрозуміти, в яких умовах хочуть проживати, скільки готові сплачувати за комфорт і безпеку, а головне — чи готові вони або брати безпосередню участь в господарюванні чи краще делегувати цю роботу обраному підприємству чи підприємцю. В іншому випадку — це буде біг по колу.

— Повертаючись до конкурсу та керуючих компаній, чи можуть люди відмовитись від призначеного управителя?

— Дуже актуальне питання, враховуючи, що зараз в пабліку маємо багато свідомих публічних маніпуляцій та псевдоекспертних опусів. Тому відповідаю.

Перше. Призначення управителя на конкурсній основі органом місцевого самоврядування не позбавляє мешканців права змінити управителя самостійно в установленому законом порядку.

Друге. Призначення управителя не обмежує прав та можливостей щодо створення ОСББ.

Третє. Призначення або обрання управителя не позбавляє права мешканців приймати окремі рішення шляхом проведення будинкових зборів та, наприклад, брати участь у програмах та механізмах співфінансування, що сьогодні працюють на рівні муніципалітету й держави.

Навпаки, обрання управителя надає нові можливості та інструменти, а все інше залежить від волі та активності людей.

Віктор ЯРОШЕНКО, газета «Хрещатик»